ПРОЕКТ
1. ВСТУП
Ринок нерухомості є невід'ємною частиною економічних відносин (прямих чи опосередкованих) між суб'єктами правових відносин в галузі нерухомості, які діють на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей права, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного так і фінансового ринків.
З моменту виникнення права власності на нерухомість, нерухомість стає економіко-правовим об'єктом ринкових відносин, перетворюється в товар із низкою специфічних ознак. Навколо неї починають складатися трансакції між різними суб'єктами з приводу її купівлі-продажу, оренди, застави, інвестування, фінансування, реєстрації права власності, оподаткування, передачі в спадщину та інше.
Процеси здійснення операцій з нерухомістю в Україні призвели до виникнення нового виду послуг споживачам - ріелтерської послуги (послуги щодо операцій з нерухомістю) та професії - ріелтер (Класифікатор професій ДК 003:2005, Код КП: 3413), які сприяють громадянам України для реалізації їх права вільного вибору місця проживання, придбання його у власність чи взяття в оренду, як це передбачено статтями 33 та 47 Конституції України. Оскільки, ринок нерухомості є капіталоємним, пов'язаним із значними фінансовими ресурсами, надання споживачам послуг щодо операцій з нерухомістю повинно бути якісним, безпечним та унормованим.
З метою надання якісних послуг, запобігання помилок, правопорушень чи зловживань особами, які надають послуги щодо операцій з нерухомістю, необхідно встановити загальні норми здійснення цього виду діяльності юридичними та фізичними особами.
Головним завданням Стандарту є уніфікація норм-стандартів для надання якісної ріелтерської послуги на території України.
2. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ. ДЕФІНІЦІЇ
Цей Стандарт пояснює терміни та встановлює загальні засади проведення діяльності з надання послуг щодо операцій з нерухомістю, визначає вимоги до суб'єктів, що надають ріелтерську послугу в Україні, в межах своєї підприємницької діяльності.
У цьому Стандарті подані такі терміни та визначення:
Нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об′єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Ріелтер - фахівець з нерухомості, зареєстрований відповідно до чинного законодавства України як юридична/фізична особа - підприємець або є найманою особою вищевказаних суб'єктів та здійснює свою професійну діяльність відповідно до вимог нормативних та інших актів, що регулюють відповідну галузь.
Клієнт - споживач ріелтерської послуги - юридична/фізична особа, установи та організації (власники нерухомості, покупці та продавці нерухомості, орендарі та орендодавці, інвестори, іпотекодавателі та іпотекодержателі, власники майнових прав та ін.) які мають а на меті отримання послуг в галузі нерухомості.
Агентство нерухомості - юридична особа будь якої організаційно-правової форми або фізична особа - підприємець, зареєстровані відповідно до встановленого в Україні порядку як суб'єкт підприємницької діяльності, та одним із видів предмету діяльності яких є посередницька та/або інформаційна, консультативна, представницька діяльність з нерухомістю.
Агент з нерухомості - працівник (наймана особа) агентства нерухомості, який діє в межах наданих йому Агентством нерухомості повноважень.
Партнер - контрагент Агентства нерухомості у спільній діяльності щодо проведення будь-яких операцій з нерухомим майном.
Учасник (оператор) ринку нерухомості - юридична/фізична осіба - підприємець, яка приймає участь у здійсненні будь-яких операцій з нерухомим майном.
Ріелтерська діяльність - діяльність юридичних/фізичних осіб - підприємців або їх найманих осіб, яка здійснюється від імені, в інтересах, під контролем та за рахунок Клієнта, пов'язана з наданням послуг при здійсненні будь-яких операцій з нерухомістю.
Ріелтерська послуга - оплатна послуга, яка надається юридичною/фізичною особою - підприємцем для задоволення потреб Клієнта, пов'язаних із здійсненням будь-яких операцій з нерухомим майном.
Правочин - дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Операції з нерухомістю - правочини з нерухомістю.
Договір про надання послуг - письмова угода між Агентством нерухомості та Клієнтом, яка врегульовує відносини між сторонами угоди, щодо порядку надання послуг при здійсненні будь-яких операцій з нерухомим майном.
Акт огляду об'єкта нерухомості - письмовий документ, який засвідчує факт передачі Агентством нерухомості інформації Клієнту про об'єкт нерухомості, який є невід'ємною частиною Договору про надання послуг.
Акт прийому-передачі послуги - письмовий документ (невід'ємна частина Договору про надання послуг), який засвідчує факт надання Агентством нерухомості та факт прийняття Клієнтом послуги та повного виконання сторонами своїх зобов'язань за Договором про надання послуг.
Угода про співпрацю - письмовий документ, який засвідчує факт проведення та врегульовує порядок здійснення спільної операції між агентствами нерухомості.
3. РИНОК НЕРУХОМОСТІ. КЛАСИФІКАЦІЯ ПОСЛУГ
3.1. Ринок нерухомості як економічна категорія є сукупністю конкретних економічних відносин та зв′язків між покупцями та продавцями, а також посередниками з приводу руху товарів та грошей. Ця категорія відображує економічні інтереси суб′єктів ринкових відносин та забезпечує обмін продуктами праці.
3.2. Послуга - є вигода, яку одна сторона може надати другій. Ріелтерська послуга - це вигода, яку надає юридична/фізична особа - підприємець Клієнтові. Послуги значно відрізняються одна від одної. Ріелтерскі послуги можливо класифікувати наступним чином:
- обов′язкові послуги;
- факультативні послуги.
3.3. Обов'язковими послугами Агентства нерухомості є такі інформаційно-консультативні та (або) представницькі послуги:
- ознайомлення Клієнта із цінами на відповідному сегменті ринку нерухомості та кон'юнктури ринку нерухомості;
- проведення пошуку і надання Клієнту інформації про об'єкти нерухомості, які відчужуються (надаються в користування), з метою набуття їх Клієнтом у власність (користування) або інформації про потенційних набувачів об'єкта нерухомості, належного Клієнту, з метою відчуження (надання в користування об'єкта нерухомості);
- організація проведення огляду (показу) об'єкта нерухомості;
- надання роз'яснень щодо проведення операції з нерухомістю, а саме: щодо підготовки та оформлення документів для укладення договору відчуження/надання в користування об'єкта нерухомості, видів та способів розрахунків між сторонами договору, порядку та строків звільнення (прийняття) об'єктів нерухомості, зняття з реєстрації місця проживання відчужувачів об'єкта нерухомості та інших осіб, способів забезпечення виконання взаємних обов'язків між покупцем та продавцем (орендарем та орендодавцем), а також стосовно їх кредитування, страхування, оподаткування, тощо.
3.4. Факультативними послугами Агентства нерухомості є:
- перевірка та допомога у підготовці повного комплекту правовстановлюючих, технічних та інших документів на об'єкт нерухомості, необхідних для відчуження чи передачі у користування, а також наявності арешту (заборони відчуження), обмежень, обтяжень на об'єкт нерухомості;
- ведення переговорів щодо умов проведення операцій з нерухомістю;
- організація оформлення попередніх договірних відносин між сторонами договору відчуження/надання в користування об'єкта нерухомості;
- з'ясування (уточнення) стану розрахунків власника об'єкта нерухомості з оплати за комунальні послуги та послуги зв'язку;
- опис об'єкта нерухомості і складання Акту опису та визначення вартості об'єкта нерухомості;
- організація укладення договорів щодо операцій з нерухомістю;
- відкрите ексклюзивне представництво інтересів Клієнта;
- забезпечення виконання взаємних обов'язків покупця та продавця (орендаря та орендодавця) в операціях з нерухомістю за допомогою фінансових важелів.
3.5. Надання послуг Агентство нерухомості здійснює за дорученням Клієнта на підставі Договору про надання послуг.
4. УЧАСНИКИ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. ВЗАЄМОВІДНОСИНИ МІЖ НИМИ. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ
4.1. Учасники (оператори) ринку нерухомості здійснюють діяльність на основі принципу співробітництва та принципу сумлінної конкуренції у професійних відносинах та кадровій сфері.
4.2. Учасники (оператори) ринку нерухомості здійснюють професійну діяльність відповідно до вимог нормативних та інших актів, що регулюють відповідну галузь, умов отриманих ліцензій, дозволів, сертифікатів, укладених угод. Учасники дотримуються засад кодексів, положень, угод, укладених з професійними громадськими організаціями.
4.3. При проведенні спільних операцій з нерухомості Учасники (оператори) ринку нерухомості зобов'язані:
- дотримуватися у своїй діяльності норм чинного законодавства України та цих Стандартів;
- дотримуватися повної конфіденційності відносин, окрім випадків, передбачених чинним законодавством України;
- підписати з Партнером наперед, до спільного показу, Угоду про співпрацю за рекомендованим зразком;
- повідомити Партнера наперед, до спільного показу, про всіх операторів ринку нерухомості, які є учасниками спільної операції; узгодити порядок та форму просування інформації;
- не використовувати інформацію Партнера без його попереднього повідомлення, згоди та узгодження із ним усіх істотних умов перспективи такої співпраці;
- не втручатись у діяльність Партнера;
- надавати послуги Клієнтам відповідно до зазначеного переліку послуг; відносини з Клієнтами організовувати виключно на договірних засадах;
- не сприяти оформленню попередніх договірних відносин, відчуження чи передачі в користування об'єкта нерухомості, запропонованого Партнером, без відома останнього;
- надати на вимогу Партнеру копію підписаного з Клієнтом Договору про надання послуг, Акту огляду об'єкта нерухомості;
- провести взаєморозрахунки з Партнером відповідно до встановленого наперед порядку розподілу винагороди, зазначеного в Угоді про співпрацю;
- забезпечувати реалізацію взаємних комерційних інтересів засобами, які не суперечать чинному законодавству України та цим Стандартам.
4.4. Розповсюдження інформації про об'єкти нерухомості, ексклюзивні права на продаж яких належать іншому учаснику, можливе лише за письмовою згодою останнього.
4.5.Підготовку нерухомості до відчуження проводить Учасник (оператор) ринку нерухомості, який має відносини з власником нерухомості, якщо про інше не домовились Партнери.
4.6. За повноту, достовірність і актуальність інформації для співпраці несе відповідальність Учасник (оператор) ринку нерухомості, який запропонував інформацію до співпраці.
4.7. Будь-які контакти з Клієнтом іншого Учасника можливі лише за письмовою згодою останнього.
4.8. Розподіл виконання робіт та винагороди за проведення спільної операції з нерухомістю визначається наперед за спільною згодою Партнерів та фіксуються в Угоді про співпрацю.
4.9. Акт огляду об'єкта нерухомості з Клієнтом-покупцем (орендарем) укладає, як правило, Учасник (оператор) ринку нерухомості, який представляє його інтереси.
4.10. Взаємні розрахунки у спільних операціях можуть здійснюватись між Учасниками (операторами) ринку нерухомості у формі, погодженій керівниками Агентств нерухомості чи їх уповноваженими представниками. Розрахунки між найманими особами Агентств нерухомості не здійснюються. Взаєморозрахунки відповідно до узгодженого чи встановленого порядку розподілу винагороди проводяться протягом трьох робочих днів після закінчення спільної операції.
4.11. Агентства нерухомості мають право:
- допомагати Партнеру з його згоди в підготовці документів чи юридичному супроводі укладення договору відчуження (надання в користування) об'єкта нерухомості;
- ознайомлюватись із зразком Договору про надання послуг з Клієнтом, який уклав Партнер, у спільній операції;
- відмовити Партнеру у показі об'єкта нерухомості, якщо Партнер відмовляється підписувати Угоду про співпрацю;
- відкрито обговорювати при усіх учасниках операції, хто та чиї інтереси безпосередньо представляє і відстоює; при потребі фіксувати результати досягнутих домовленостей;
- вимагати у Партнера інформацію про хід здійснення спільної операції.
4.12. Партнер, який представляє інтереси Клієнта - продавця (орендодавця) об'єкта нерухомості, зобов'язаний:
- з'ясувати у потенційного Клієнта, перш ніж представляти його інтереси, чи не були покладені аналогічні права та обов'язки на іншого Учасника (оператора) ринку нерухомості;
- укласти з Клієнтом Договір на надання послуг за рекомендованим зразком;
- з'ясувати у свого Клієнта про наявність (відсутність) арешту (заборони на вчинення дій) на об'єкт нерухомості;
- перевірити комплектність правовстановлюючих документів щодо об'єкта нерухомості та, при необхідності, сприяти у підготовці комплекту необхідних документів для відчуження (передачі в користування);
- сприяти в оформленні між Клієнтами попередніх договірних відносин в обов'язковій присутності Партнера або його повноважного представника;
- не надавати Партнеру неактуальну чи недостовірну інформацію про об'єкт нерухомості;
- сплатити послуги Партнера у порядку, встановленому в Угоді про співпрацю;
- належним чином виконати взяті на себе зобов'язання відповідно до Угоди про співпрацю.
4.13. Партнер, який представляє інтереси Клієнта - покупця (орендаря) об'єкта нерухомості, зобов'язаний:
- укласти з Клієнтом договір на надання послуг за рекомендованим зразком;
- укласти з Клієнтом Акт огляду об'єкта нерухомості за рекомендованим зразком;
- сприяти в оформленні між Клієнтами попередніх договірних відносин в обов'язковій присутності Партнера або його повноважного представника;
- сплатити послуги Партнера, у порядку, встановленому в Угоді про співпрацю;
- належним чином виконати взяті на себе зобов'язання відповідно до Угоди про співпрацю.
4.14. Шкода, завдана однією стороною внаслідок незаконних дій або невиконання чи неналежного виконання обов'язків іншою стороною, відшкодовується винною стороною в повному обсязі.
4.15. Агентство нерухомості, на яке за попередньою домовленістю Партнерів покладено обов'язок отримання винагороди за спільною операцією, несе відповідальність перед Партнером за правильне оформлення договірних відносин з Клієнтом, отримання коштів за спільною операцією, вжиття заходів щодо стягнення коштів з недобросовісного Клієнта в примусовому порядку та своєчасну сплату належної Партнеру суми винагороди за спільною операцією.
4.16. За несвоєчасну сплату належної частини винагороди Партнера Агентство нерухомості, яке отримало оплату за спільною операцією, несе відповідальність в межах чинного законодавства України, цих Стандартів, умов укладених угод.
4.17. Звернення Агентства нерухомості до суду з позовом про стягнення боргу до Клієнта, який не сплатив винагороду за спільною операцією Агентств нерухомості, зупиняє нарахування та сплату Партнеру належної суми винагороди та пені за прострочення розрахунку.
4.18. Агентство нерухомості несе відповідальність за дії Агента з нерухомості, який працює у його складі, відповідно до чинного законодавства України, цих Стандартів, умов укладених угод.
5. ПРОФЕСІЙНІ ВИМОГИ ДО АГЕНТСТВ НЕРУХОМОСТІ. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ
5.1. Риелтерські послуги можуть надаватись Агентствами нерухомості які мають статус юридичної особи або фізичної особи - підприємця, зареєстрованими у встановленому чинним законодавством України порядку.
5.2. Агентство нерухомості повинно здійснювати діяльність відповідно до норм чинного законодавству України, цього Стандарту, укладених угод
5.3. Вимоги до офісного приміщення Агентства нерухомості:
- Агентство нерухомості повинно мати відокремлене офісне приміщення на підставі права власності або договору оренди;
- Агентство нерухомості не може здійснювати свою діяльність за місцем фактичного проживання власника/керівника юридичної особи або фізичної-особи - підприємця;
- приміщення офісу Агентства нерухомості повинно відповідати санітарним та протипожежним вимогам;
- приміщення офісу Агентства нерухомості повинно бути обладнано сучасною офісною (комп'ютерною та копіювальною) технікою, телефоном, підключене до мережі internet;
- приміщення офісу Агентства нерухомості повинно мати зовнішню вивіску, що містить назву Агентства нерухомості та посилання на його організаційно-правову форму;
- приміщення офісу Агентства нерухомості повинно мати обладнану кімнату для ведення переговорів та укладання угод;
5.4. Інформація про Агентство нерухомості повинна бути оформлена належним чином, розміщена в середині офісного приміщення Агентства нерухомості та доступна для Клієнта. Склад йнфрмації про Агентство нерухомості:
- Свідоцтво про державну реєстрацію;
- Свідоцтво платника податків;
- Свідоцтво власника торгівельної марки або ліцензійний договір на право використання торгівельної марки;
- Свідоцтво члена професійної громадської організації;
- тарифи та розцінки на надання послуг;
- контактна інформація для звернення громадян у випадках порушення прав споживачів.
5.5. Штат Агентства нерухомості повинен бути укомплектований кваліфікованим персоналом, який має теоретичні знання та професійні навички проведення операцій з нерухомістю.
5.6. Агентство нерухомості повинно мати у своєму штаті не менше одного (1) юриста, або мати укладену угоду з юридичною фірмою на складання цивільно-правових угод, їх юридичний супровід, захист інтересів, як особистих, так і інтересів своїх Клієнтів.
5.7. Агентство нерухомості повинно в своїх рекламних носіях, зовнішній рекламі та друкованих виданнях вказувати свою організаційно-правову форму.
5.8. Агентство нерухомості має бути членом будь-якого професійного об'єднання, офіційно зареєстрованого в Україні, метою якого є задоволення та захист своїх законних соціальних, економічних, творчих та інших спільних інтересів.
5.9. Для здійснення своєї діяльності Агентство нерухомості може залучати третіх осіб (інші агентства нерухомості банки, оцінювачів, аудиторів, інших фахівців).
5.10. Не може займатися ріелтерською діяльністю особа, яка притягалася до будь-якої кримінальної відповідальності, в тому числі за злочини проти основ національної безпеки, за шахрайство, підробку документів, економічні злочини, злочини проти власності, життя та здоров'я особи.
5.11. Фізична особа - підприємець, яка здійснює ріелтерську діяльність, не має право використовувати будь-яку назву агентства нерухомості, якщо ця назва не зареєстрована офіційно як торгівельна марка згідно діючого законодавства, або якщо в нього не має ліцензійного договору на використання торгівельної марки.
5.12. Фізична особа - підприємець, яка здійснює ріелтерську діяльність, повинна мати печатку для скріплення підписаних угод (договорів).
5.13. Агентство нерухомості повинно надавати точну та повну інформацію Клієнтам щодо предмету здійснення діяльності з нерухомістю.
5.14. Для належного та ефективного обслуговування Клієнтів Агентство нерухомості повинно укласти з Клієнтом Договір про надання послуг за рекомендованим зразком.
5.15. Договір про надання послуг укладається за умови пред'явлення Клієнтом паспорта чи іншого документа, який посвідчує його особу (закордонного паспорта, посвідчення водія тощо).
5.16. Доступ до документів, що свідчать про намір Клієнта здійснити операцію за участю Агентства нерухомості, а також до інших документів Клієнта, що перебувають в агентстві нерухомості на відповідальному зберіганні, повинні мати безпосередньо керівник (власник) Агентства нерухомості або його повноважний представник. Документи повинні зберігатися в спеціально обладнаних місцях (приміщеннях).
5.17. Істотними умовами Договору на надання послуг є:
- предмет договору;
- об'єкт - характеристика об'єкта нерухомості (при відчуженні, наданні в користування);
- запит - умови Клієнта (при купівлі, отриманні в користування);
- права та обов'язки сторін;
- перелік послуг, що будуть надані Агентством нерухомості;
- розмір винагороди Агентства нерухомості за надання послуг та порядок її оплати;
- відповідальність сторін;
- термін дії та умови розірвання договору;
- порядок вирішення спорів.
5.18. За погодженням сторін до договору про надання послуг можуть вноситись додаткові умови, які не суперечать чинному законодавству України.
5.19. Обов'язковими реквізитами договору є:
- прізвище, ім'я, по-батькові, адреса фізичної особи, паспортні данні/найменування, адреса, банківські реквізити юридичної особи - Клієнта;
- відомості щодо особи, яка уклала договір, якщо договір укладається не особисто Клієнтом та документ підтверджуючий повноваження;
- прізвище, ім'я, по-батькові, адреса фізичної особи - підприємця/найменування, адреса, банківські реквізити юридичної особи - Агентства нерухомості.
5.20. Факт передачі агентством нерухомості необхідної Клієнтові інформації та показу об'єкту нерухомості фіксується в Акті огляду об'єкту нерухомості, який укладається в письмовій формі за рекомендованим зразком та є невід'ємною частиною Договору про надання послуг.
5.21. Якщо після підписання Акту огляду об'єкту нерухомості змінилась вартість об'єкта нерухомості, розмір винагороди чи інші істотні умови Договору про надання послуг, Агентство нерухомості та Клієнт можуть зафіксувати ці зміни в Протоколі узгодження умов Договору про надання послуги.
5.22. Факт виконання зобов'язань за Договором про надання послуг фіксується в Акті прийому-передачі послуг, який укладається в письмовій формі та є невід'ємною частиною Договору про надання послуг.
5.23. Агентство нерухомості має нести відповідальність перед Клієнтом в межах діючого законодавства в Україні, цих Стандартів, підписаних угод, а також перед професійним громадським об'єднанням, членом якого є Агентство нерухомості.
6. ЕТИЧНІ НОРМИ ПРОФЕСІЙНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ
6.1. Ріелтерську діяльність може здійснювати лише Агентство нерухомості, яке дотримується в своїй діяльності принципів компетентності, справедливості, відповідальності та дотримання моральної поведінки в стосунках з Клієнтом. Це означає:
- не вчиняти протизаконних дій в операціях з нерухомістю;
- обслуговувати Клієнтів якісно та компетентно;
- дотримуватись конфіденційності в наданні послуг;
- надавати послуги Клієнтам з додержанням норм чинного законодавства та етичних норм, не чинити дії, що створюють для інших осіб умови, які можуть спричинити порушення чинного законодавства;
- діяти, як незацікавлена особа, неупереджено та об'єктивно;
- вважати захист інтересів свого Клієнта основним завданням, але при цьому поводитись зі всіма сторонами чесно;
- уникати перебільшення, введення в оману, приховування чи перекручування відомих йому фактів, що мають відношення до об'єкта власності чи до угод;
- не використовувати безпорадність недієздатних громадян;
- не надавати послуги, що є поза сферою повноважень Агентства нерухомості, якщо воно не використовує допомогу третіх (уповноважених) осіб;
- не рекламувати ті послуги, які фактично не надаються Агентством нерухомості;
- критично ставитися до будь-якої інформації, що має значення для виконання замовлення, перевіряти її до застосування або ви користування.
6.2. Всією своєю діяльністю Ріелтер повинен стверджувати повагу до своєї професії, її сутності і громадського призначення, сприяти зберіганню та підтвердженню її престижу.
Цей принцип повинен дотримуватись у всіх сферах діяльності Ріелтера: професійній, громадській, публічній та іншій.
7. ВИРІШЕННЯ СУПЕРЕЧОК
7.1. Всі суперечки, які виникають між учасниками операції з нерухомістю, вирішуються шляхом переговорів, а у випадку недосягнення згоди - в судовому порядку.
7.2. Невирішені суперечки Агентств нерухомості можуть вирішуватися Постійно діючими Третейськими судами.
7.3. З позовом до Партнера/Клієнта в Постійно діючий Третейський суд звертається Агентство нерухомості, яке має майнові претензії до Партнера/Клієнта.
7.4. Якщо сторони спору не погодили іншого, то третейський розгляд здійснюється відповідно до Порядку та правил розгляду справи, які встановлюються регламентом Постійно діючого Третейського суду.
8. ПРИКІНЦЕВІ ПОЛОЖЕННЯ
8.1. Визнання Національних Стандартів ріелтерської послуги визначає Агентство нерухомості від інших учасників (операторів) ринку нерухомості.